Mencari Apartemen di Korea: Jeonse, Wolse & Deposit Dijelaskan

Menyewa tempat tinggal di Korea bekerja dengan cara yang berbeda dari hampir semua negara lain, dan sistem depositnya biasanya menjadi kejutan pertama. Sebagian apartemen ditawarkan dengan deposit sekaligus dalam jumlah besar tanpa sewa bulanan sama sekali, sebagian lain dengan deposit kecil ditambah sewa bulanan, dan iklan hunian penuh istilah seperti one-room, officetel, dan villa yang tidak selaras dengan istilah perumahan yang sudah Anda kenal. Panduan ini menelusuri cara kerja jeonse dan wolse yang sebenarnya, arti tipe-tipe hunian yang umum, cara mencari dan menandatangani kontrak dengan aman melalui agen berlisensi, dan apa yang harus dilakukan setelah Anda memegang kunci apartemen yang kosong.

Jeonse vs wolse: dua cara menyewa

Kontrak sewa di Korea hadir dalam dua bentuk utama, dan perbedaannya sepenuhnya soal deposit (보증금).

• Jeonse (전세). Anda menyerahkan satu deposit sekaligus dalam jumlah besar, sering kali merupakan bagian yang cukup besar dari nilai properti, lalu tidak membayar sewa bulanan sama sekali selama masa kontrak, biasanya dua tahun. Ketika kontrak berakhir, deposit itu semestinya dikembalikan kepada Anda secara penuh. Dengan asumsi tidak ada tagihan tertunggak atau kerusakan, dan sepanjang pemilik memang mampu mengembalikannya.
• Wolse (월세): deposit yang jauh lebih kecil ditambah sewa bulanan. Inilah format yang dipakai sebagian besar pendatang baru, karena tidak menuntut tabungan bertahun-tahun di muka.
• Banjeonse (반전세): bentuk campuran: deposit yang lebih besar dari biasanya sebagai ganti sewa bulanan yang lebih rendah. Sebagian pemilik terbuka untuk menyesuaikan perbandingan deposit dan sewa jika Anda menanyakannya.

Dalam setiap kasus, deposit bukanlah biaya. Itu uang Anda, dipegang oleh pemilik dan dikembalikan saat Anda pindah keluar. Karena jumlah yang terlibat bisa besar, dokumen yang melindungi deposit Anda lebih penting di Korea dibandingkan di kebanyakan negara; kami membahasnya di bawah.

One-room, officetel, villa, apartemen: memahami iklan hunian

Iklan hunian Korea memakai label tempat tinggal yang layak dipelajari sebelum Anda mulai berkeliling melihat unit.

• One-room (원룸): sebuah studio, biasanya di gedung bertingkat rendah. Pilihan arus utama yang paling murah; banyak yang menyertakan AC dan mesin cuci bawaan sebagai opsi (옵션), tetapi tidak banyak lagi selain itu.
• Officetel (오피스텔): studio atau unit kecil di menara komersial-hunian, biasanya lebih baru, dengan keamanan lebih baik dan kadang fasilitas bersama. Perkirakan sewa lebih tinggi daripada one-room yang setara, ditambah biaya pengelolaan bulanan (관리비).
• Villa (빌라): meski namanya begitu, ini adalah gedung apartemen sederhana bertingkat rendah, kira-kira tiga sampai lima lantai. Sering kali memberi ruang lebih luas untuk uang yang sama dibandingkan officetel, meskipun usia dan kondisinya sangat bervariasi.
• Apartemen (아파트): kompleks bertingkat tinggi besar yang membuat Korea terkenal: unit berukuran keluarga dengan fasilitas paling lengkap, dan biasanya deposit paling besar.

Untuk masa tinggal singkat ada juga goshiwon (kamar mungil berperabot) dan serviced residence, yang sebagian besar melewati sistem deposit tetapi berbiaya lebih tinggi per bulan untuk luas ruang yang Anda dapat.

Mencari dan berkeliling melihat unit: aplikasi dulu, lalu agen berlisensi

Sebagian besar orang menjelajahi aplikasi iklan hunian seperti Zigbang (직방) atau Dabang (다방) untuk merasakan kisaran harga di suatu lingkungan, lalu menghubungi kantor properti (부동산) setempat untuk melihat unit. Orang yang Anda hadapi seharusnya adalah broker berlisensi (공인중개사). Lisensinya biasanya dipajang di kantor.

• Gunakan agen berlisensi untuk kontrak pertama Anda. Mereka memverifikasi pemiliknya, menyiapkan formulir kontrak standar, dan memandu Anda melalui langkah-langkah perlindungan deposit. Komisi mereka (중개보수) bervariasi menurut wilayah serta menurut besaran deposit dan sewanya. Tanyakan jumlah pastinya sebelum menandatangani, bukan sesudahnya.
• Foto membuat unit tampak lebih bagus. Saat berkeliling, periksa tekanan air, jamur di sudut kamar mandi, arah sinar matahari, sinyal ponsel, dan kebisingan jalan pada malam hari.
• Tanyakan apa saja yang termasuk: apakah daftar opsi (AC, mesin cuci, kulkas) benar-benar ditinggal, dan apa saja yang dicakup biaya pengelolaan.

Jika bahasa Korea menjadi hambatan, kantor di area dengan banyak penduduk asing sering kali bisa melayani dalam bahasa Inggris atau Mandarin. Tanyakan saat membuat janji, atau ajak teman yang berbahasa Korea ke penandatanganan kontrak.

Hari penandatanganan: dokumen yang melindungi deposit Anda

Karena deposit di Korea besar, ada beberapa langkah standar untuk melindunginya. Agen Anda semestinya menangani atau menjelaskan masing-masing langkah.

• Sertifikat catatan properti (등기부등본): dokumen yang menunjukkan siapa pemilik unit yang sebenarnya dan apakah ada pinjaman yang membebaninya. Properti dengan hipotek besar lebih berisiko bagi deposit Anda.
• Laporan pindah masuk (전입신고): mendaftarkan alamat Anda di pusat komunitas setempat segera setelah pindah masuk.
• Cap tanggal terkonfirmasi (확정일자): cap tanggal pada kontrak Anda yang membantu menetapkan prioritas klaim deposit Anda.
• Asuransi jaminan deposit (전세보증보험): asuransi yang dapat mengembalikan deposit Anda jika pemilik tidak melakukannya; apakah suatu unit dan kontrak memenuhi syarat diperiksa kasus per kasus.

Ini adalah langkah umum, bukan nasihat hukum. Aturan dan kelayakan berbeda menurut situasi dan berubah seiring waktu, jadi konfirmasikan detailnya dengan agen berlisensi Anda atau tenaga profesional hukum sebelum menandatangani, terutama untuk kontrak jeonse. Dan jangan pernah mentransfer uang deposit ke rekening mana pun selain rekening pemilik yang sudah diverifikasi.

Kunci sudah di tangan. Kini isilah apartemen yang kosong

Sebagian besar hunian Korea di atas kelas one-room diserahkan tanpa perabot. Sering kali tanpa kulkas, tanpa mesin cuci, tanpa tempat tidur. Setelah melepas sejumlah uang untuk deposit, membeli semuanya sekaligus terasa berat, jadi banyak penduduk asing memilih menyewa peralatan dan furnitur: pembayaran bulanan alih-alih uang sekaligus yang kedua, dan perusahaan sewa menangani pengiriman, pemasangan, serta penarikan saat Anda meninggalkan Korea.

• Mulailah dari daftar periksa penataan rumah pertama: apa yang benar-benar dibutuhkan sebagian besar rumah tangga pada minggu pertama dibandingkan nanti.
• Untuk tempat tidur, sofa, dan meja, lihat melengkapi rumah dengan furnitur sewaan.
• Pesan internet rumah lebih awal: jadwal pemasangan bisa memakan waktu beberapa hari.

SETKORA memungkinkan Anda membandingkan dan mengajukan sewa dalam 13 bahasa, dengan kontrak berbahasa Korea dan penjadwalan pemasangan yang sudah ditangani. Jelajahi katalog atau coba Finder 30 detik. Syarat kelayakan yang umum adalah sisa masa tinggal sekitar satu tahun atau lebih. Lihat panduan visa dan kelayakan. Dengan syarat pastinya dikonfirmasi selama konsultasi gratis.

Pertanyaan yang sering diajukan

SETKORA adalah perantara sewa (통신판매중개자), bukan pihak yang berkontrak. Harga mengasumsikan jangka waktu kontrak dan, jika disebutkan, syarat pemakaian kartu; ketentuan akhir dikonfirmasi saat konsultasi.