Поиск жилья в Корее: чонсе (전세), вольсе (월세) и залоги простыми словами

Аренда жилья в Корее устроена не так, как почти где-либо ещё, и первым сюрпризом обычно становится система залогов. Одни квартиры выставляют с огромным единовременным залогом и вообще без ежемесячной платы, другие. С небольшим залогом плюс ежемесячная плата, а объявления полны слов вроде «одна комната», «офистел» и «вилла», которые не совпадают с привычными вам жилищными терминами. В этом гиде разбирается, как на самом деле работают чонсе (전세) и вольсе (월세), что означают распространённые типы жилья, как искать и безопасно подписывать договор через лицензированного риелтора и что делать, когда вы уже держите ключи от пустой квартиры.

Чонсе (전세) и вольсе (월세): два способа арендовать жильё

Корейские договоры аренды бывают двух основных видов, и вся разница. В залоге (보증금).

• Чонсе (전세). Вы вносите один крупный единовременный залог, часто существенную долю стоимости жилья, и затем не платите ежемесячную аренду в течение срока договора, обычно двух лет. По окончании договора залог должен быть возвращён вам полностью. При отсутствии неоплаченных счетов и повреждений и при условии, что арендодатель действительно может его вернуть.
• Вольсе (월세): гораздо меньший залог плюс ежемесячная плата. Этот формат используют большинство новоприбывших, поскольку он не требует накоплений за годы вперёд.
• Панчонсе (반전세): гибрид: залог больше обычного в обмен на меньшую ежемесячную плату. Некоторые арендодатели готовы обсудить соотношение залога и платы, если спросить.

В любом случае залог. Это не комиссия, а ваши деньги, которые держит арендодатель и возвращает при выезде. Поскольку суммы могут быть крупными, документы, защищающие ваш залог, в Корее важнее, чем в большинстве стран; об этом ниже.

Одна комната, офистел, вилла, апартаменты: как читать объявления

В корейских объявлениях используются обозначения жилья, которые стоит выучить до начала просмотров.

• Одна комната (원룸): студия, обычно в малоэтажном доме. Самый дешёвый массовый вариант; во многих есть встроенный кондиционер и стиральная машина как «опции» (옵션), но почти ничего сверх этого.
• Офистел (오피스텔): студия или небольшая квартира в коммерческо-жилой башне, обычно новее, с лучшей охраной и иногда с общими помещениями. Аренда выше, чем у сопоставимой «одной комнаты», плюс ежемесячная плата за обслуживание (관리비).
• Вилла (빌라): вопреки названию, скромный малоэтажный жилой дом примерно в три-пять этажей. Часто больше площади за те же деньги, чем в офистеле, хотя возраст и состояние сильно различаются.
• Апартаменты (아파트): те самые крупные высотные комплексы, которыми известна Корея: квартиры семейного размера с максимумом удобств и, как правило, самыми крупными залогами.

Для коротких сроков есть также госивоны (крошечные меблированные комнаты) и апарт-отели, где системы залогов в основном нет, но за ту же площадь в месяц вы платите больше.

Поиск и просмотры: сначала приложения, потом лицензированный риелтор

Большинство сначала смотрит объявления в приложениях вроде Zigbang (직방) или Dabang (다방), чтобы понять уровень цен в районе, а затем обращается в местное агентство недвижимости (부동산), чтобы посмотреть квартиры. Человек, с которым вы имеете дело, должен быть лицензированным риелтором (공인중개사). Лицензия обычно вывешена в офисе.

• Первый договор оформляйте через лицензированного риелтора. Он проверяет собственника, готовит стандартную форму договора и проводит вас по шагам защиты залога. Его комиссия (중개보수) зависит от региона и от размера залога и платы. Узнайте точную сумму до подписания, а не после.
• Фотографии приукрашивают. На просмотре проверьте напор воды, плесень в углах ванной, на какую сторону выходят окна, приём мобильной связи и уровень шума с улицы ночью.
• Спрашивайте, что входит: действительно ли остаются перечисленные «опции» (кондиционер, стиральная машина, холодильник) и что покрывает плата за обслуживание.

Если корейский. Препятствие, агентства в районах с большим числом иностранных жителей часто работают на английском или китайском: спросите об этом при записи или приведите на подписание договора корееязычного друга.

День подписания: документы, которые защищают ваш залог

Поскольку залоги в Корее крупные, существует несколько стандартных шагов для их защиты. Ваш риелтор должен выполнить или объяснить каждый из них.

• Выписка из реестра недвижимости (등기부등본): документ, показывающий, кто на самом деле владеет жильём и есть ли на нём кредиты. Объект с большой ипотекой рискованнее для вашего залога.
• Регистрация по месту жительства (전입신고): регистрация вашего адреса в местном административном центре вскоре после заезда.
• Отметка о подтверждённой дате (확정일자): отметка даты на вашем договоре, которая помогает установить очерёдность вашего требования по залогу.
• Страхование возврата залога (전세보증보험): страховка, которая может вернуть ваш залог, если этого не сделает арендодатель; подходят ли конкретное жильё и договор, проверяется в каждом случае отдельно.

Это общие шаги, а не юридическая консультация. Правила и условия участия различаются в зависимости от ситуации и со временем меняются, поэтому уточняйте детали у своего лицензированного риелтора или у юриста до подписания, особенно для договора чонсе (전세). И никогда не переводите деньги залога на счёт, отличный от проверенного счёта собственника.

Ключи у вас. Теперь надо наполнить пустую квартиру

Большинство корейского жилья выше уровня «одной комнаты» сдаётся без мебели. Часто ни холодильника, ни стиральной машины, ни кровати. После расставания с залогом покупать всё сразу больно, поэтому многие иностранные жители берут технику и мебель в аренду: ежемесячные платежи вместо второй крупной суммы, а арендная компания берёт на себя доставку, установку и вывоз, когда вы уезжаете из Кореи.

• Начните с чек-листа обустройства первого жилья: что большинству домохозяйств действительно нужно в первую неделю, а что позже.
• Про кровати, диваны и столы смотрите обустройство арендованной мебелью.
• Заказывайте домашний интернет заранее: на установку может уйти несколько дней.

SETKORA позволяет сравнивать товары и подавать заявку на аренду на 13 языках, беря на себя договор на корейском языке и запись на установку. Смотрите каталог или попробуйте 30-секундный Finder. Распространённое условие участия. Оставшийся срок пребывания около года или более, см. гид по визам и условиям участия; точные условия подтверждаются во время бесплатной консультации.

Часто задаваемые вопросы

SETKORA — это брокер по аренде (통신판매중개자), а не сторона договора. Цены предполагают срок договора и, где указано, условия по расходам по карте; окончательные условия подтверждаются во время консультации.