Tìm nhà tại Hàn Quốc: Giải thích jeonse, wolse & tiền đặt cọc

Thuê nhà ở Hàn Quốc vận hành khác với hầu như mọi nơi khác, và hệ thống tiền đặt cọc thường là bất ngờ đầu tiên. Một số căn hộ được rao với khoản cọc một cục khổng lồ và hoàn toàn không có tiền thuê hàng tháng, số khác với khoản cọc nhỏ cộng tiền thuê hàng tháng, và các tin rao đầy những từ như one-room, officetel và villa vốn không khớp gọn gàng với các thuật ngữ nhà ở bạn đã biết. Hướng dẫn này đi qua cách jeonse và wolse thực sự hoạt động, các loại nhà phổ biến nghĩa là gì, cách tìm và ký an toàn qua môi giới có giấy phép, và việc cần làm khi bạn đã cầm chìa khóa một căn hộ trống.

Jeonse so với wolse: hai cách thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà Hàn Quốc có hai dạng chính, và điểm khác biệt nằm hoàn toàn ở tiền đặt cọc (보증금).

• Jeonse (전세). Bạn giao một khoản cọc lớn một cục, thường là phần đáng kể giá trị bất động sản, và sau đó không trả tiền thuê hàng tháng trong suốt thời hạn hợp đồng, thường là hai năm. Khi hợp đồng kết thúc, khoản cọc lẽ ra được hoàn trả đầy đủ cho bạn. Với điều kiện không có hóa đơn chưa thanh toán hay hư hỏng, và với điều kiện chủ nhà thực sự có khả năng trả lại.
• Wolse (월세): khoản cọc nhỏ hơn nhiều cộng tiền thuê hàng tháng. Đây là hình thức hầu hết người mới đến sử dụng, vì không đòi hỏi nhiều năm tiết kiệm trả trước.
• Banjeonse (반전세): dạng lai: khoản cọc lớn hơn bình thường để đổi lấy tiền thuê hàng tháng thấp hơn. Một số chủ nhà sẵn lòng điều chỉnh cán cân cọc-tiền thuê nếu bạn hỏi.

Trong mọi trường hợp, tiền cọc không phải là một khoản phí. Đó là tiền của bạn, do chủ nhà giữ và hoàn trả khi bạn dọn đi. Vì số tiền liên quan có thể rất lớn, giấy tờ bảo vệ khoản cọc của bạn ở Hàn Quốc quan trọng hơn ở hầu hết các nước; chúng tôi trình bày bên dưới.

One-room, officetel, villa, apartment: giải mã tin rao

Tin rao nhà Hàn Quốc dùng những nhãn nhà ở đáng học trước khi bạn bắt đầu đi xem.

• One-room (원룸): căn studio, thường trong tòa nhà thấp tầng. Lựa chọn phổ thông rẻ nhất; nhiều căn có sẵn máy lạnh gắn tường và máy giặt như tiện nghi kèm theo (옵션), nhưng ngoài ra chẳng có mấy.
• Officetel (오피스텔): căn studio hoặc căn nhỏ trong tòa tháp thương mại-nhà ở, thường mới hơn, an ninh tốt hơn và đôi khi có tiện ích chung. Hãy chuẩn bị cho tiền thuê cao hơn một one-room tương đương, cộng phí quản lý hàng tháng (관리비).
• Villa (빌라): trái với cái tên, đây là tòa chung cư thấp tầng khiêm tốn khoảng ba đến năm tầng. Thường được nhiều không gian hơn cho cùng số tiền so với officetel, dù tuổi đời và tình trạng khác nhau rất nhiều.
• Apartment (아파트): các khu chung cư cao tầng lớn mà Hàn Quốc nổi tiếng: căn hộ cỡ gia đình với nhiều tiện ích nhất, và thường là khoản cọc lớn nhất.

Với thời gian ở ngắn còn có goshiwon (phòng nhỏ xíu có sẵn nội thất) và căn hộ dịch vụ, hầu như bỏ qua hệ thống tiền cọc nhưng đắt hơn mỗi tháng so với không gian bạn nhận được.

Tìm kiếm và đi xem: ứng dụng trước, rồi đến môi giới có giấy phép

Hầu hết mọi người duyệt các ứng dụng rao nhà như Zigbang (직방) hoặc Dabang (다방) để nắm mặt bằng giá trong một khu phố, rồi liên hệ văn phòng bất động sản (부동산) địa phương để đi xem nhà. Người bạn làm việc cùng nên là một môi giới có giấy phép (공인중개사). Giấy phép thường được treo trong văn phòng.

• Hãy đi qua môi giới có giấy phép cho hợp đồng đầu tiên của bạn. Họ xác minh chủ sở hữu, chuẩn bị mẫu hợp đồng chuẩn và hướng dẫn bạn các bước bảo vệ tiền cọc. Phí hoa hồng của họ (중개보수) khác nhau theo khu vực và theo mức cọc và tiền thuê. Hãy hỏi con số chính xác trước khi ký, không phải sau.
• Ảnh chụp luôn đẹp hơn thực tế. Khi đi xem, kiểm tra áp lực nước, nấm mốc ở góc phòng tắm, hướng nắng, sóng điện thoại và tiếng ồn đường phố vào ban đêm.
• Hỏi những gì được bao gồm: danh sách tiện nghi kèm theo (máy lạnh, máy giặt, tủ lạnh) có thực sự ở lại không, và phí quản lý bao gồm những gì.

Nếu tiếng Hàn là rào cản, các văn phòng ở khu vực có nhiều cư dân nước ngoài thường làm việc được bằng tiếng Anh hoặc tiếng Trung. Hãy hỏi khi đặt lịch, hoặc dẫn theo một người bạn biết tiếng Hàn khi ký hợp đồng.

Ngày ký hợp đồng: giấy tờ bảo vệ tiền cọc của bạn

Vì tiền cọc ở Hàn Quốc rất lớn, có một số bước chuẩn để bảo vệ chúng. Môi giới của bạn nên xử lý hoặc giải thích từng bước.

• Sổ đăng ký bất động sản (등기부등본): tài liệu cho biết ai thực sự sở hữu căn hộ và có khoản vay nào thế chấp trên đó không. Một bất động sản bị thế chấp nặng thì rủi ro hơn cho khoản cọc của bạn.
• Đăng ký chuyển đến (전입신고): đăng ký địa chỉ của bạn tại trung tâm hành chính khu dân cư ngay sau khi chuyển vào.
• Dấu ngày xác nhận (확정일자): con dấu ngày trên hợp đồng giúp xác lập thứ tự ưu tiên cho quyền đòi lại khoản cọc của bạn.
• Bảo hiểm bảo đảm tiền cọc (전세보증보험): loại bảo hiểm có thể trả lại tiền cọc cho bạn nếu chủ nhà không trả; việc một căn hộ và hợp đồng có đủ điều kiện hay không được xét theo từng trường hợp.

Đây là các bước chung, không phải tư vấn pháp lý. Quy định và điều kiện khác nhau theo tình huống và thay đổi theo thời gian, vì vậy hãy xác nhận chi tiết với môi giới có giấy phép hoặc một chuyên gia pháp lý trước khi ký, đặc biệt với hợp đồng jeonse. Và tuyệt đối không chuyển tiền cọc vào bất kỳ tài khoản nào khác ngoài tài khoản của chủ sở hữu đã được xác minh.

Bạn đã có chìa khóa. Giờ lấp đầy căn hộ trống

Hầu hết nhà ở Hàn Quốc trên phân khúc one-room đều bàn giao trống. Thường không tủ lạnh, không máy giặt, không giường. Sau khi đã dốc một khoản tiền cọc, việc mua tất cả cùng lúc rất đau ví, nên nhiều cư dân nước ngoài thuê thiết bị gia dụng và nội thất thay vào đó: trả theo tháng thay vì thêm một khoản một cục thứ hai, và công ty cho thuê lo giao hàng, lắp đặt và thu hồi khi bạn rời Hàn Quốc.

• Bắt đầu với danh sách kiểm tra sắp xếp tổ ấm đầu tiên: những gì hầu hết các hộ gia đình thực sự cần trong tuần đầu so với sau này.
• Với giường, sofa và bàn làm việc, xem sắm nội thất bằng đồ thuê.
• Đặt internet gia đình sớm: lịch lắp đặt có thể mất vài ngày.

SETKORA cho phép bạn so sánh và đăng ký thuê bằng 13 ngôn ngữ, với phần hợp đồng tiếng Hàn và việc xếp lịch lắp đặt được lo giúp. Duyệt danh mục sản phẩm hoặc thử công cụ Finder 30 giây. Một điều kiện phổ biến là còn khoảng một năm trở lên trong thời gian lưu trú. Xem hướng dẫn về visa và điều kiện. Với điều kiện chính xác được xác nhận trong buổi tư vấn miễn phí.

Câu hỏi thường gặp

SETKORA là đơn vị môi giới cho thuê (통신판매중개자), không phải bên ký hợp đồng. Giá đã bao gồm điều kiện về thời hạn hợp đồng và, ở những nơi có ghi chú, điều kiện chi tiêu thẻ; điều khoản cuối cùng được xác nhận trong quá trình tư vấn.